土地流转的具体操作步骤有哪些？

一、区分农村土地的性质

1、区分清楚哪些土地以家庭联产承包责任制的方式承包给村民了?哪些土地村委会从来没对外承包，还在村委会名下?

2、村委会从来没有对外承包的土地是什么性质的土地，是否是“四荒地”(即荒山、荒沟、荒丘、荒滩)?

二、根据土地性质、土地经营权人的不同进行流转

(一)对于村委会从来没有对外承包的“四荒地”：

1、村委会无权直接对外出租，只能先对外承包。

附：《农村土地承包法》第三条国家实行农村土地承包经营制度。/农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。

2、可以通过招标、拍卖、公开协商等方式承包，但需由村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。

《农村土地承包法》第五十二条发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。

(二)对于村民已承包的土地，可以对外流转。

1、土地经营权的转让、互换、转包，对象只能是本集体经济组织成员。外部的公司无权采取上述方式流转土地。

(1)转让。

附：《农村土地承包法》第三十四条经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。

(2)互换。

附：《农村土地承包法》第三十三条承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换，并向发包方备案。

(3)转包。

附：《农村土地承包经营权流转管理办法》第三十五条转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。

2、土地经营权可以对外出租，对象可以不是本村集体经济成员，对外出租应当进行备案，但未备案，不影响出租合同的效力。

附：《农村土地承包经营权流转管理办法》第二十七条乡(镇)人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租或者其他方式流转承包土地的，及时办理相关登记;以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续。